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互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)才經(jīng)歷過(guò)一波洗牌。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的平安好房、金色家園、愛(ài)屋吉屋們，在這場(chǎng)洗牌風(fēng)波中紛紛潰敗。如今，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓也進(jìn)入到洗牌期。區(qū)別在于，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇、頭部運(yùn)營(yíng)商拼盡全力沖刺IPO，以求未來(lái)活得更好、更長(zhǎng)久。

近段時(shí)間，蛋殼公寓、自如先后被曝出謀求上市的消息，且上市時(shí)間相當(dāng)接近。

根據(jù)IPO早知道消息，蛋殼公寓據(jù)稱計(jì)劃最快今年赴美上市，募資金額為6-7億美元。蛋殼公寓于今年3月完成C輪融資，投后估值超過(guò)20億美元。

而據(jù)IFR ASIA報(bào)道，自如正考慮于2020年在美國(guó)上市，可能會(huì)籌集5-10億美元；據(jù)36氪此前獨(dú)家報(bào)道，自如于今年6月完成5億美元B輪融資，投前估值約為45億美元。

這意味著一年后，美國(guó)證券交易所很可能同時(shí)活躍著兩家來(lái)自中國(guó)的長(zhǎng)租公寓股，蛋殼與自如的競(jìng)爭(zhēng)也從中國(guó)一級(jí)市場(chǎng)拓寬至美國(guó)二級(jí)市場(chǎng)。然而問(wèn)題在于，長(zhǎng)租公寓諸多行業(yè)難題仍懸而未決，此刻沖刺IPO是否操之過(guò)急？

橫亙?cè)陂L(zhǎng)租公寓面前的兩把刀

2017年之前，長(zhǎng)租公寓一直被市場(chǎng)看好，先后聚斂了大量資本。但當(dāng)熱潮退去，這一賽道的各種問(wèn)題開始裸露在沙灘上。

根據(jù)同策研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)，從2017年2月至2019年3月，已有20多家長(zhǎng)租公寓品牌倒下。最新的案例是，樂(lè)伽公寓和杭州安閑居于今年7月先后宣布破產(chǎn)。與P2P、共享單車一樣，長(zhǎng)租公寓正面臨“爆雷潮”。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓走過(guò)這么多年，頭部玩家已無(wú)限接近二級(jí)市場(chǎng)舞臺(tái)，行業(yè)仍有諸多難題尚未給出最佳解決方案。這些難題好似橫亙?cè)谑袌?chǎng)玩家面前的刀，讓其進(jìn)退兩難；而問(wèn)題的誘因并非市場(chǎng)低迷，反而是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)于火爆致使行業(yè)野蠻生長(zhǎng)。

第一把刀，躲不過(guò)的租金貸。租客要想“押一付一”，支付方式需多出一個(gè)中間環(huán)節(jié)：先向金融公司借取租房貸款，金融公司將租金一次性交給長(zhǎng)租公寓，租客隨后按月向金融公司還貸；否則，租客可能得一次性支付全部房租。這是分散式長(zhǎng)租公寓的慣用手法，也是問(wèn)題的根源所在。

有了金融機(jī)構(gòu)提供的“糧草”，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商便有了持續(xù)開發(fā)的資本。但一味追求擴(kuò)張、在粗獷的經(jīng)營(yíng)手段下，運(yùn)營(yíng)商盲目花出去的錢無(wú)法在短期內(nèi)收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租，最終破產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個(gè)人征信被涂上黑點(diǎn)。

上海寓見公寓、杭州鼎家出現(xiàn)該問(wèn)題后，上海、浙江等多地監(jiān)管部門曾緊急叫停相關(guān)業(yè)務(wù)。但到今天該問(wèn)題依然沒(méi)有厘正，可以看到黑貓投訴平臺(tái)上，長(zhǎng)租公寓仍有大量投訴與租金貸相關(guān)。

第二把刀，尚未成熟的盈利模式。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)過(guò)重、盈利模式單一，運(yùn)營(yíng)方高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸進(jìn)資金盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。

但一方面，長(zhǎng)租公寓前期建設(shè)及改造投入大，用于擴(kuò)張的資金流動(dòng)性差，一旦房屋空置，這些錢便被套住，運(yùn)營(yíng)商還得多背上運(yùn)維成本；另一方面，長(zhǎng)租公寓盈利一般靠租金差和服務(wù)費(fèi)（類似中介費(fèi)），途徑單一、回報(bào)周期長(zhǎng)，而房屋維護(hù)、家具折舊都是隱性成本。雖有企業(yè)已開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂(lè)設(shè)備等增值服務(wù)以擴(kuò)寬盈利渠道，但模式是否可行、用戶需求如何目前還沒(méi)有得到驗(yàn)證。

除這兩把刀之外，哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問(wèn)題，都成為長(zhǎng)租公寓前進(jìn)的攔路虎。未來(lái)自如、蛋殼公寓一旦上市成功，這些不穩(wěn)定因素都可能成為股價(jià)挫傷的爆發(fā)點(diǎn)。

上市若非現(xiàn)在，又該是何時(shí)？

自如、蛋殼公寓雖未正面予以回應(yīng)，但從市場(chǎng)上流出的信息來(lái)看，他們都義無(wú)反顧地選擇沖刺IPO。

經(jīng)歷多輪洗牌、順利趟過(guò)“爆雷潮”生存至今的長(zhǎng)租公寓，幾乎等同于拿到了決賽入場(chǎng)券，而自如、蛋殼又都是這些決賽選手中的佼佼者，長(zhǎng)期霸占分散式長(zhǎng)租公寓榜單前三名。此前兩家爭(zhēng)奪房源、哄抬租金已經(jīng)歷過(guò)多輪明爭(zhēng)暗斗，而今戰(zhàn)爭(zhēng)遠(yuǎn)未停歇，他們?nèi)孕璨粩啻罱ㄗ约旱母?jìng)爭(zhēng)壁壘。

長(zhǎng)租公寓除分散式外，還可細(xì)分為地產(chǎn)系和集中式。暫不討論獨(dú)立成棟拿房的集中式長(zhǎng)租公寓，與同小業(yè)主簽約獲取小區(qū)民宅的分散式長(zhǎng)租公寓模式孰優(yōu)孰劣，單與地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓相比，分散系公寓出身就“清貧”得多。

萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓脫胎于地產(chǎn)公司，出生就含著金湯匙，房源、資金、品牌都是其優(yōu)勢(shì)所在。旭輝領(lǐng)寓CEO張愛(ài)華曾坦言，有一個(gè)富爸爸沒(méi)有什么壞處，就像富二代一樣家里鋪的路會(huì)好一些，毫無(wú)疑問(wèn)資金是公寓行業(yè)的基礎(chǔ)。

自如、蛋殼更多還得靠自己。他們?nèi)卞X，或者說(shuō)，需要更多錢。

雖說(shuō)行業(yè)目前限制性因素較多，分散式長(zhǎng)租公寓還得順著這條路一直走下去，靠燒錢來(lái)大肆擴(kuò)張、爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，以鞏固其行業(yè)龍頭的優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流虧空的情況下，他們只得靠持續(xù)融資來(lái)“續(xù)命”。隨著大量長(zhǎng)租公寓倒下，資本市場(chǎng)對(duì)于該賽道態(tài)度會(huì)愈加謹(jǐn)慎，未來(lái)從一級(jí)市場(chǎng)拿錢會(huì)越來(lái)越難，便只能轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)，去講一個(gè)規(guī)?；?jīng)濟(jì)效益的故事。此外，渴望收益的投資人也會(huì)緊推企業(yè)上市。

事實(shí)上，對(duì)于上市這件事，蛋殼公寓可能更急一些。

早在2018年4月，蛋殼公寓完成B輪融資后，就有蛋殼公寓的區(qū)域經(jīng)理向36氪透露，公司已處于上市的籌備狀態(tài)中。如今上市消息透出，蛋殼公寓計(jì)劃上市時(shí)間也早于自如。既然公司估值、房源數(shù)量都不及自如，那么“長(zhǎng)租公寓第一股”的稱號(hào)之于蛋殼或許意義非凡。

至于蛋殼和自如能否成功上市，市場(chǎng)不乏持消極態(tài)度者。但若非現(xiàn)在，又該是何時(shí)？抓緊上市，各種問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)留待上市后解決，與在行業(yè)洗牌中落后、甚至在爆雷潮中倒下，他們需在這兩點(diǎn)之間做好權(quán)衡。

*本文來(lái)源：36氪，作者：曹倩，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租爆雷潮未消，蛋殼、自如為什么著急上市》。